对于业绩压力，租金财务报告披露四个核心驱动因素：

-主营业务收缩：

房地产开发业务结算规模和毛利率下降；-风险计提强化：

基于审慎原则增加大额信贷减值和库存价格下跌准备，超过巩固财务稳定性；-投资损益波动：

部分非主营业务财务投资受市场波动影响分阶段损失；-资产处置优化：

为加快现金流回笼，年报部分资产交易和股权处置价格低于账面净值。此外，财务报告还特别提示了流动性风险：2025年将迎来公开市场债务集中支付期，加上当前行业融资环境，财务压力进一步突出。值得注意的是，自2023年底以来，深圳国有企业和深铁集团继续通过市场化、法治化的方式为公司提供战略支持，为风险化解注入关键稳定力量。

//商业经营收入下降2.5%至88.9亿元。

从财务报告数据来看，万科商业运营板块继续保持高质量发展趋势。

2024年营业收入88.9亿元，同比下降2.5%。，但资产运营效率显著提高：印力管理项目总租金为95.1%。，比去年提高0.3个百分点。今年新开业8个商业项目，以精准定位和创新场景赋能区域消费升级，代表性项目如:-上海徐汇万科广场。

开业率 区域首店率为88% 通过联动，40% 城市绿轴和室内商业空间构建了游览、消费和体验的复合商业场景；-深圳坂田万科广场。

开业率 其中，深圳首店96% 10 龙岗区第一家店是家 34 以“都市自然社会中心”为定位， 通过创新的产品设计，创造绿色立体的社交体验空间；-上海三林印象汇。

开业率 86%，区域首 店率超 50%作为上海第一个印象汇产品，通过深入融合当地文化，打造老字号品牌市场和印刷 象食集，丰富多品类业态组合，为当地居民带来精致与烟火共存的全新生活体验场景。截至期末，万科共同开业 181 建筑面积1081万平方米的商业项目(不含轻资产出口管理项目)；规划中和在建商业建筑面积196万平方米。在管理和运营的商业项目中，长三角和珠三角城市的比例超过了 四个一线城市的比例为58% 29%，一线和二线城市的比例超过29% 94%。

深化品牌资源和会员培育，提高商业经营的韧性。年内。

万科已经超越了 12000 家品牌。建立良好的合作关系数字会员数量突破4119 万。，月活会员数量同比增长 17.2%。///大宗交易签约金额259亿元。

万科积极落实减肥和健身要求。2024年，万科通过市场化手段高效盘活现有资产，全年完成54个多元化商业项目的大宗资产交易，总交易规模259亿元，覆盖办公室、商业综合体、酒店、公寓等核心部门。在商业地产领域，重点推进城市标杆项目战略退出:

-2024 年 9月，与新加坡主权投资基金GIC完成。

上海松江印象城产权交付。，实现优质资产价值的兑现。-创新采用资产证券化模式，与中信资本共同设立“中信万科消费基础设施投资基金”。

北京旧宫万科广场深圳龙岗万科广场。等核心商业项目纳入基金资产包，完成轻资产化运作。与此同时，资本创新取得了显著成效：2024年4月30日上市的中金印力消费REIT，底层资产。

杭州西溪印象城经营表现良好。，报告期末出租率为97.85%，租金收缴率为99.96%，年客流和销售额均创历史新高。根据报告期末市值计算，基金层面完成两次分红，年化现金流分配率达到5.24%，实现招股说明书预测水平 103.2%，突出资本运营效率。